Во Шпанија, две градови се соочуваат со истата криза, но одговараат на фундаментално различни начини. Во текот на изминатото десетлетие, цените на становите во Мадрид и Барселона нагло пораснаа – со кириите зголемени за околу 60% и цените на продажба за 90% – оставајќи млади, работнички семејства и пензионери да се борат за да останат во своите домови или дури и да најдат нови.

Сепак, додека еден град се обложува на изградба и дава слободна рака на големите инвеститори, другиот внимателно се обидува да го насочи пазарот на станови кон јавниот интерес, и покрај политичките и институционалните ограничувања.

Ова е повеќе од национален контраст. Тоа е приказна за два града и две конкурентни визии кои сега се коренат низ Европа.

Големото присвојување на станови

Додека економијата на Шпанија продолжува да расте на хартија, реалноста на теренот кажува поинаква приказна – приказна за влошување на нееднаквоста и исклучување од станбениот пазар. Во изминатото десетлетие, повеќе од половина од сите домови се купени без хипотека, знак дека многу од нив се стекнати не од оние кои имаат потреба од стан, туку од оние кои веќе поседуваат имот. Бројот на луѓе кои поседуваат најмалку 10 станови се зголемил за 20%.

Ова го нарекувам големото присвојување на станови. Откако започна хипотекарната криза во 2008 година, повеќе од 1.3 милиони единици влегоа во пазарот за изнајмување во Шпанија. Тие не беа новоизградени, туку домови загубени од работничките семејства и купени од инвеститори, вклучувајќи големи приватни инвестициони фондови. Конзервативната влада која беше на власт помеѓу 2011 и 2018 година не само што доделуваше даночни олеснувања и јавни средства преку масивна спасувачка операција на банките, туку и преработи закони за изнајмување за да ги претвори самите наематели во профитабилни средства за тие институции.

Идеалот за средна класа на сопственици на домови се распаѓа. Оние кои веќе се богати купуваат повеќе станови и ги надминуваат работничките семејства. А тие семејства, ако имаат среќа, сега ги изнајмуваат истите домови по надувани цени, обогатувајќи ги богатите. За многумина, единствената надеж е да наследат, под услов нивните родители да не мораат да го продадат својот дом за да живеат во достојство во своите подоцнежни години.

Тековната криза не се појави преку ноќ. Тоа е продукт на децении на владино мешање дизајнирано да го претвори станбеното место во финансиски имот. Од 1980-те години, Шпанија следеше познат модел: распаѓање на социјалното домување (сега едвај 2-3% од сите домови), отстранување на контролите на кириите за нови договори, нудење даночни олеснувања на сопствениците и поттикнување на масивен хипотекарен долг.

Овој модел предизвика последователни бумови во изградбата, кои беа проследени со стрмни зголемувања на цените. Додека сите изгледаа да имаат корист од постојаното зголемување на вредноста на имотите, малкумина го доведуваа моделот во прашање. Но, на крајот, се покажа како неодржлив, принудувајќи помладите и посиромашните домаќинства да се повлечат од пазарот. Кризата од 2008 година стана остар потсетник дека неолибералниот рецепт на крајот не успеа.

По големото колапсирање, оние кои останаа зад бореа се во последователни бранови. По години на мобилизација на наематели, шпанската влада – предводена од прогресивна коалиција – конечно усвои нов закон за домување во 2023 година. По прв пат, му беше дадена моќ на регионалните и локалните власти да ги ограничат кириите, да зголемат даноците на празни домови и да забранат агенциите да наплаќаат такси од наемателите. Дополнителни мерки во 2024 и 2025 година означија премин од неолибералната ортодоксија, како што е проширување на системот на социјално домување, наредување на отстранување на нелиценцирани огласи на Airbnb или отворање постапки против компании за недвижности кои наплаќаат нелегални такси.

И покрај новиот закон, правните празнини и даночните правила кои поттикнуваат спекулативни инвестиции сè уште се на место, поткопувајќи ги напорите за променување на пазарот на станови во јавен интерес. И додека централната влада делумно го поставува рамката, тоа е во региони и градови каде што се води вистинската битка – а нивните одговори не можат да бидат повеќе различни.

Мадрид: црвен тепих за богатите

Мадрид, долго време управуван од конзервативната Народна партија, отворено го бојкотираше новиот закон. Неговите лидери ја претставуваат целата урбана област како уточиште каде што развивачите и фондовите се соочуваат со "без ограничувања, без интервенција". Регионалната претседателка, Исабел Дијаз Ајусо, лично ги поканува глобалните инвеститори на настани организирани од инвестиционата компанија Blackrock, уверувајќи ги: "Вие сте на најдоброто место, во најдобриот момент, за да инвестирате."

Овие зборови не се празна реторика. Мадрид продаде јавни станови на приватни фондови, се противеше на регулацијата на наемите и промовираше масовна изградба. Под мантрата "гради, гради, гради", се надева дека самото снабдување ќе ја реши кризата, олеснувајќи ги правилата за користење на земјиштето и забрзувајќи ги дозволите, тврдејќи дека бирократијата е виновна. Сепак, овој пристап има историја на неуспех во Шпанија и пошироко. Последните студии покажуваат дека ограничувањата на снабдувањето не објаснуваат цени на станови, и дека едноставно градењето повеќе не гарантира достапност.

Барселона: град кој се бори, но се бори да победи

Неколку стотини милји на североисток, во Каталонија, пристапот не може да биде поразличен. Каталонската влада брзо ги усвои новите правила и првите резултати сугерираат дека тие имаат ефект: просечните кириите за нови договори во Барселона паднаа за 6.4%, додека во Мадрид продолжија да растат.

Сепак, законот содржеше правна празнина: краткорочните договори (до 11 месеци) и изнајмувањето на соби беа оставени неуредени. Како што беше предвидено, многу сопственици и брокери ја искористија оваа празнина, претворајќи ги стандардните договори во привремени, четирикратно зголемувајќи ги кириите и наплаќајќи екстравагантни такси. По месеци на политичка несигурност и повторени најави, Каталонската влада неодамна одобри нови регулации за да ги стави и краткорочните изнајмувања и изнајмувањето на соби под контрола на цените.

Во исто време, Каталонската влада неодамна усвои нови мерки за да ја ограничат спекулацијата и да ја зајакнат социјалната станбена политика. Овие вклучуваат забрана за туристички изнајмувања во 140 општини – потег на кој Барселона исто така се обврза, да се реализира до 2028 година; даночни реформи кои ги отфрлаат големите спекулации и помагаат на првичните купувачи, под услов становите што ги купуваат да останат со контролирани цени во иднина; и јавна аквизиција на приватни домови преку правото на прво одбивање. Сè поголем дел од новите развојни проекти исто така се дизајнирани како трајно заштитени станови, осигурувајќи долгорочна достапност и за јавните и за приватните станови.

Два града, еден избор

Барселона и Мадрид не претставуваат само различни политики, туку и различни иднини.

Едниот гради под правила на јавен интерес, барајќи дел од новите развојни проекти да остане трајно достапен, и комбинира ова со контроли на кириите и даночни мерки кои имаат за цел да ја ограничат спекулацијата. Другиот гради под знамето на "обилност" и зголемување на снабдувањето, олеснувајќи ги правилата за земјиште, забрзувајќи ги дозволите и намалувајќи ги даноците за развивачите.

Премногу е рано да се каже кој модел ќе преовладува, но искуството и истражувањата покажуваат дека едноставното градење повеќе и оставањето на станбениот пазар не води до намалување на цените.

Приказната на Барселона покажува дека регулацијата е важна, но не е доволна. Без силна спроведување и без справување со инцентивите кои наградуваат користењето на станбеното место како финансиски имот, дури и најдобронамерните реформи остануваат недоволни.

Овие два града нудат избор помеѓу два патишта: еден каде што станбеното место останува извор на неограничен профит, и друг кој се обидува – иако досега неуспешно – да го обнови како општо добро.

Зашто, во својата суштина, ова не е само за станбеното место. Станува збор за тоа дали ќе го сопреме спиралата на нееднаквост која го обогатува малкумина, додека ги еродира животните стандарди на растечкото мнозинство, и иднината на градовите во кои живееме.