Калифорнија разгледува предлог-закони кои би ги намалиле регулаторните бариери за оживување на изградбата на станови, која значително опадна од својот врв пред Големата рецесија.

Контекст

Собранискиот предлог-закон 1406 би ја зголемил границата на ликвидираните штети за продажба на нови станови од 3% на 6% од куповната цена. Поддржувачите го опишуваат законот како „реформа на депозитите за станови“ за модернизација на еден од најстрогите правила во земјата.

Другиот предлог-закон, AB 1903, поднесен во февруари, предлага промена на правилата за одговорност за дефекти во изградбата на станови, за да се создаде вистински процес „право на поправка“ за барања за дефекти, што би им овозможило на инвеститорите да ги поправат проблемите без веднаш да се соочат со скапи судски процеси.

Предизвици во изградбата на станови

Изградбата на станови се намали на дел од својот врв во 2005 и 2006 година, според студија од 2024 година од Центарот за иновации во домувањето на Универзитетот во Калифорнија, Беркли. Во Лос Анџелес, на пример, започнувањата на изградба достигнаа над 8,000 единици, значително се намалија за време на Големата рецесија и никогаш не се опоравија.

Истата шема се повтори низ главните метрополски области на Калифорнија, покажа студијата.

Судските процеси за дефекти во изградбата и трошоците за осигурување се голем дел од вината. Дополнителна студија од Центарот за Тернер процени дека влијанието на тврдите трошоци на проект во Л.А. може да биде од $8,100 до $18,300 по единица.

„Иако одговорноста за дефекти во изградбата и поврзаните трошоци сигурно не се единствената или дури и примарната причина за релативно слабата изградба на станови во Калифорнија, тоа е важен придонесувачки фактор меѓу многу други“, забележа студијата.

Инвеститорите го префрлија својот фокус на изградба на станови за изнајмување наместо станови за продажба.

Реформа на депозитите за станови

Долгогодишната граница од 3% на депозитите за станови се применува на повеќето нови, сопственички домови со до четири единици и се третира како јасно правило во договорите за домување во Калифорнија.

Според членот на Собранието Крис Вард, спонзор на законот, и Калифорнија YIMBY, оваа граница сега е дел од проблемот. Инвеститорите тврдат дека заемодавците ги гледаат проектите за станови во Калифорнија како поризични бидејќи градителите можат да задржат само мал дел од депозитите ако купувачите се откажат, што го отежнува финансирањето на проектите и ги зголемува трошоците за заем.

Во одговор, законот кој помина во Собранието и чека акција од Сенатот би им дозволил на инвеститорите на станови да задржат поголем дел од депозитите на купувачите кога договорите ќе пропаднат, што поддржувачите велат дека е потребно за да се поттикне изградбата на почетни домови за сопственост.

Лидерите на Калифорнија YIMBY ја опишуваат границата од 3% како најниска во земјата и забележуваат дека други држави дозволуваат повисоки депозити пред продажба или третираат поголеми клаузули за ликвидирани штети како валидни ако се разумни. Во државата Вашингтон, на пример, закон од 2021 година им дозволува на инвеститорите на станови да собираат депозити пред продажба до 5% од куповната цена.

Поддржувачите велат дека зголемувањето на границата на 6% би ја задржало државата на крајот на спектарот за заштита на потрошувачите, додека би им дало на заемодавците повеќе доверба дека проектите можат да издржат откажувања. Тие ја поврзуваат промената со бавната изградба на станови во државата, тврдејќи дека ниските граници на депозити се една од причините зошто Калифорнија гради многу помалку станови по глава на жител отколку држави како Вашингтон и Хаваи.

„Овој предлог е за да се овозможи финансирање на видови почетни домови кои недостасуваат на нашиот пазар,“ — Крис Вард, член на Собранието

Опозиција кон реформата на депозитите за станови

Риелторите предупредуваат дека тоа ќе ги изложи потенцијалните сопственици на многу поголеми загуби ако животните промени или проблемите со финансирањето ги принудат да се откажат. Асоцијацијата на риелтори на Калифорнија издаде „црвено предупредување“ за законот, тврдејќи дека тоа би ја повеќе од тројно зголемило ефективната граница на ликвидираните штети во некои случаи и би ги нарушило долгогодишните заштити на потрошувачите.

Противниците исто така прашуваат дали зголемувањето на границата би го зголемило значително градењето. Тие велат дека промената би го префрлила ризикот на купувачите наместо да се справи со високите трошоци за земјиште, такси и други бариери за градење.

Тие го прават тој аргумент дури и додека гувернерот Гавин Њусом потпишува закони за намалување на бариерите и зголемување на изградбата на домување.

Вард и сојузничките групи за домување ја контрираат опозицијата со забелешка дека другите заштити во Законот за поделени земји на државата би останале непроменети и дека повисоката граница едноставно би им дозволила на депозитите да функционираат како вистинска гаранција за сложени, повеќегодишни проекти. Тие исто така велат дека поголемите депозити би можеле да ги одвратат шпекулативните купувачи кои рано ги резервираат единиците, а потоа ги напуштаат договорите, дестабилизирајќи го финансирањето на проектите.